OGUC, versión del 2 de octubre de 2026: qué cambió con el Decreto 68 y qué no

En resumen

El 2 de octubre de 2026 se publicó en el Diario Oficial el Decreto 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) para actualizar parámetros urbanísticos y acelerar la reconstrucción en zonas de catástrofe. Ley Chile registra desde ese día una versión nueva de la OGUC.

El decreto cambia la densidad, los estacionamientos, los conjuntos armónicos, el informe de mitigación de impacto vial, los estudios de riesgo y varias reglas de reconstrucción. No modifica el artículo 4.1.10, el de acondicionamiento térmico: su versión vigente sigue siendo la del 27 de mayo de 2024 (DS 15/2024). Las exigencias térmicas no cambian.

Densidad: de 4 a 2,8 habitantes por vivienda (art. 2.1.22)

La densidad de los planes reguladores se expresa en habitantes por hectárea y se convierte a número de viviendas dividiendo por un coeficiente. Ese coeficiente bajó de 4 a 2,8. El decreto lo funda en el Censo 2024: el promedio de personas por hogar pasó de 4,0 en 1992 a 2,8 en 2024.

El coeficiente baja a 1,4 si el proyecto está en alguna de estas situaciones:

1. A no más de 600 metros de recorrido peatonal, por vías de tránsito público, de una estación de metro, tren, teleférico o similar, existente o proyectada. Si está proyectada, hay que acreditar que la obra de la estación, o del tramo, tiene contrato de construcción o de concesión adjudicado.
2. Con el acceso dentro de una franja de 200 metros a cada lado del eje de una vía expresa existente.
3. Con el acceso dentro de una franja de 100 metros a cada lado del eje de una vía troncal existente.

Si el plan regulador fija la densidad en viviendas por hectárea, ese valor se multiplica por 4 y sobre el resultado se aplica el coeficiente que corresponda.

Un ejemplo: con una densidad de 400 habitantes por hectárea, antes se permitían 100 viviendas por hectárea (400 ÷ 4). Ahora son unas 142,9 (400 ÷ 2,8) y, cerca de una estación o de una vía expresa o troncal, unas 285,7 (400 ÷ 1,4). Cómo se redondea en cada caso lo resuelve la Dirección de Obras Municipales.

Estacionamientos: hasta la mitad (art. 2.4.1)

Los proyectos de vivienda o de equipamiento de clase servicio que estén en alguna de las tres situaciones anteriores pueden rebajar hasta la mitad los estacionamientos que exige el plan regulador comunal. Quedan fuera los condominios de viviendas de interés público, que siguen sujetos al artículo 60 de la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria.

Conjuntos armónicos (arts. 2.6.4, 2.6.5, 2.6.6, 2.6.7, 2.6.9 y 2.6.19)

1. Dimensión: basta un terreno de 2.500 m² o más. Antes se pedía 5 veces la superficie predial mínima del plan regulador, con un piso de 5.000 m².
2. Uso: se eliminó la condición de uso como vía para acogerse, y con ella el artículo 2.6.6.
3. Vía: el terreno debe enfrentar en al menos 20 metros una vía existente o proyectada en el plan regulador, de al menos 20 metros de ancho entre líneas oficiales. Si el terreno, solo o junto con otros, suma 5.000 m² o más, la vía debe tener además una calzada de al menos 14 metros.
4. Constructibilidad: hasta un 75 % más que el plan regulador (arts. 2.6.5 y 2.6.7), si son viviendas de hasta 90 m² cada una y el proyecto está en alguna de las situaciones del artículo 2.1.22.
5. Altura: hasta un 50 % más (art. 2.6.9), con viviendas de hasta 90 m² cuando el proyecto se acoge por dimensión, en predios que enfrenten una vía expresa o troncal en al menos 20 metros.
6. Los planes reguladores pueden reducir esos incrementos hasta en un 25 % en las zonas de conservación histórica.

Informe de mitigación de impacto vial (art. 1.5.1)

La solicitud de permiso se acompaña con el comprobante de ingreso del informe o con el certificado del sistema que acredite que no se necesita. Si es de categoría mayor, la resolución que lo aprueba es requisito para el permiso. Si es básico o intermedio, pasa a ser requisito para la recepción definitiva. El interesado ingresa a la DOM la resolución. Si el permiso la necesita y no llega dentro del plazo para pronunciarse, la DOM la deja como observación en el acta, que se subsana en el plazo del artículo 1.4.9 o acreditando que el informe sigue en evaluación.

Estudios de riesgo (art. 2.1.17)

El estudio fundado lo elaboran y firman profesionales especialistas según la naturaleza del riesgo (arquitectos, ingenieros civiles, geólogos u otros), con las metodologías que fije el MINVU por circular de la División de Desarrollo Urbano. La DOM verifica que esté firmado por quien corresponde, que cumpla las exigencias formales y que tenga la aprobación del organismo competente, pero no se pronuncia sobre su mérito técnico.

Reconstrucción (arts. 5.1.1, 7.2.1 y 7.2.3)

1. En zonas decretadas afectadas por catástrofe, los proyectos estatales de reconstrucción de viviendas (del MINVU, sus servicios o entidades patrocinantes) que formen parte de los planes de reconstrucción, o que repongan construcciones dañadas, pueden obtener permiso y recepción simultáneos, con informe de profesional competente, declaración jurada simple del propietario y planos conforme a las viviendas tipo aprobadas por el SERVIU. Siguen exigiéndose las normas sobre áreas de riesgo, protección de recursos de valor natural y patrimonial, franjas de restricción y declaratorias de utilidad pública.
2. La Secretaría Regional Ministerial puede autorizar excepciones a las obligaciones de urbanización.
3. En loteos con construcción simultánea de viviendas deja de exigirse el numeral 6 del artículo 3.1.5, y la vivienda singular en un predio que existía a la fecha de la declaración de catástrofe queda exenta de distanciamientos y rasantes.

Proyectos con permiso y sin recepción (disposición transitoria)

Quien tenga un permiso otorgado antes de la vigencia del decreto y aún no tenga recepción definitiva puede acogerse a las normas nuevas mediante una modificación de proyecto (art. 5.1.17), siempre que el aumento de superficie no supere el 20 % de la autorizada y no agregue destinos no admitidos. El plazo es de dos años desde la entrada en vigencia.

Lo que se propuso y no quedó

El oficio de toma de razón de la Contraloría (1 de octubre de 2026) detalla lo que el ministerio retiró del primer texto que le presentó, tras sus observaciones. Si se leyó un borrador anterior, conviene saber que no quedaron: el cambio en la definición de superficie edificada, el informe técnico de movilidad en reemplazo del informe de mitigación, el coeficiente de 2 habitantes por vivienda, los beneficios por cercanía a paraderos de buses en corredores, el cambio en la pavimentación del artículo 3.2.5 y la opción de elegir normas nuevas por la vía del artículo 5.1.18.

Y la memoria térmica

Las exigencias del artículo 4.1.10 son las mismas. Lo que sí puede cambiar es el proyecto: más viviendas por hectárea, unidades más chicas, más altura en un conjunto armónico. La memoria de acondicionamiento térmico se hace sobre el proyecto que finalmente se presenta, con la zona térmica de la comuna y, si corresponde, el Plan de Descontaminación.

Un ejemplo de lo que eso significa. Un departamento de 55 m² en Santiago (zona D), en un edificio cerca del Metro, tiene una sola fachada expuesta, al poniente: 24 m² de muro, con 15 m² de ventanas de U 2,8. Los otros 50,4 m² de muros perimetrales son medianeros con otros departamentos.

1. El muro (yeso-cartón, 4 cm de EPS y 15 cm de hormigón) tiene U 0,74 según la NCh 853, bajo el 0,80 de la Tabla 1.
2. Si se revisara la fachada sola, las ventanas son el 62,5 % y la Tabla 3 permite 60 % al oriente-poniente.
3. Pero el artículo 4.1.10 tiene una regla para estos casos: cuando menos del 60 % de los muros perimetrales queda expuesto, solo se aplica el porcentaje de la «orientación global teórica» (OGT), sobre el total de los paramentos verticales, y se puede repartir entre los muros expuestos. Aquí el expuesto es el 32 %.
4. OGT para la zona D con U 2,8: 35 %. 35 % de 74,4 m² = 26,0 m² de ventanas permitidas. El proyecto tiene 15 m²: cumple.

Con unidades más chicas y más densidad, este caso deja de ser excepcional, y conviene tenerlo presente al diseñar.

Fuentes

• Decreto 68 de 2026, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Diario Oficial del 2 de octubre de 2026, con el oficio de toma de razón de la Contraloría: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1228860
• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, versión del 2 de octubre de 2026: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=8201

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